一季末公募基金对地产板块的配置处于历史最低水平，不过，进入二季度之后，其对上市房企的调研兴趣明显提高，资金流入迹象亦颇为明显。

截至7月15日，已有73家上市房企发布半年度业绩预告或业绩快报，其中47家预亏，占比64.38%，原因主要是结算规模与毛利率下行，以及减值损失等。预告归母净利润同比负增长(一般会预告增幅上限及下限，此处基于下限)的有51家，占比69.86%。

不过，市场给出的反应却偏于正面。自预告最密集的7月10日(当日有37家上市房企发布预告，其中26家预亏)至7月16日，申万房地产指数上涨了2.43%，在31个同级行业指数中排在第四位，同期上证指数及沪深300指数涨幅分别为0.57%和1.70%。

7月11日，招银国际发表研报称：“中长期来看，鉴于政策前景良好、实施力度增强、土拍和销售显露积极迹象，我们认为板块中长期将维持修复态势。”

从跟踪中证房地产、800地产及内地地产指数的4只ETF(以下统称地产ETF)的份额规模变动数据来看，2024年以来资金流入较为明显。截至7月15日，其份额规模合计117.73亿份，较年初增长26.96%，较一季末增长42.34%。

进入二季度之后，公募机构对上市房企的调研兴趣也明显提高。二季度调研的上市房企数量是14家，是一季度的一倍。

与此同时，公募所持地产行业(申万一级行业分类)仓位正在探底。截至一季末，在公募重仓A股资产中，地产权重为0.83%，是2014年以来(之前年份未作统计)的最低水平。相较于同期地产行业在A股流通市值中的权重(1.47%)，公募地产仓位低配了0.63个百分点。但低配幅度已较上季末收窄0.54个百分点。

7月15日，国家统计局新闻发言人在答记者问时表示：“上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%，降幅比1—5月份收窄1.3、2.9个百分点；房屋新开工面积、房地产开发企业到位资金降幅也有所收窄……当然也要看到，目前房地产相关指标仍在下降，房地产市场仍处在调整转型过程中。”

调研热度陡升

东方财富Choice数据显示，进入二季度之后，公募对上市房企的调研兴趣明显提高。

一季度公募调研的房企标的主要有万业企业、海南机场、京基智农、南都物业、天健集团等7家，二季度则调研了万通发展、万科A、华侨城A、外高桥、渝开发等14家，调研标的数量增长了一倍，其中，6月份即调研了8家。

从调研对象所属子行业(申万三级行业分类)来看，一季度公募调研的7只房企标的来自住宅开发及物业管理行业，二季度调研的14只房企标的则来自住宅开发、产业地产、物业管理及商业地产行业，比一季度更加全面。 

当然，机构调研之后，并不一定会增持相关标的，甚至可能相反。比如，一季度接待公募调研的7家上市房企中，期末公募重仓持股数量有所提高的只有天健集团一家，其余6家之中，万业企业、海南机场、京基智农等3家公募重仓持股数量都有不同程度下降，南都物业、南山控股、深振业A等3家则继续保持未被重仓的状态。

但是，调研频率突然大幅提高往往意味着有变量出现。就地产板块来说，这种变量在政策端以及市场层面都有体现。

政策方面，先是中央层面定调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，继而5月17日住建部等四部门推出一揽子新政，涉及信贷、收储等多方面(被市场称为“517楼市新政”)，其后，6月7日召开的国务院常务会议再次表态“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”。用东吴证券等券商的话说，政策拐点彻底确立。

至于市场端，克而瑞发布的《2024上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2024年6月，百强房企实现销售额4389亿元，环比增长36.3%，同比下降16.7%，较5月(同比下降33.6%)有所收窄。

7月12日，东吴证券发表研报称：“2023年中国住宅投资占GDP比重降至4.0%，美/日的危机后中枢值为4.5%/3.1%，中国位于合理区间偏下位置，已有调整过度的迹象。”至于市场拐点是否到来或将在何时到来，并无机构给出确切答案。

尽管如此，当机构仓位处于较低水平时，上述变量仍然值得投资者关注。

低配

从公募持仓情况来看，地产板块仓位已处于2014年以来的最低水平(2014年以前的数据未作统计)，且严重低配。不过，从地产ETF份额规模变动以及中交地产的定增情况来看，预期似乎正在乐观起来。

先看持仓情况。由于二季报尚未披露完毕，目前公募整体持仓情况仍主要基于一季报及之前的历史数据。

从数据上看，一季末公募重仓所持地产标的市值是211亿元，环比下降19.01%，降幅超过同期申万房地产指数跌幅(9.52%)9.49个百分点。同期，在公募重仓所持A股资产(2.53万亿元)中，地产板块的权重为0.83%，环比下降0.19个百分点，同比下降0.59个百分点，是2014年以来的最低水平。

历史数据显示，该项权重自2022年四季度开始已经连续下降6个季度。2022年三季末权重为2.42%，同年四季末至2023年四季末依次为1.92%、1.42%、1.30%、1.28%、1.02%。

值得一提的是，在此之前，于2019年四季度至2021年二季度，该项权重也曾连降6个季度，但随后几个季度又连续回升。

数据显示，2019年四季末，公募重仓所持地产标的市值为659亿元，占到重仓A股市值的5.16%，其后即2020年一季末至2021年二季末，该项权重依次降为4.29%、2.96%、2.47%、1.79%、1.65%和0.94%。不过，2021年三季末至2022年三季末，该项权重又由1.36%回升至2.42%。

对比一季末地产行业在A股流通市值中的权重(1.47%)，该行业在公募A股资产配置中已经低配0.63个百分点。但与年初相比，低配程度已经收窄0.54个百分点。

地产ETF的份额变动也出现积极信号，截至7月15日，份额规模合计117.73亿份，较年初增长26.96%，较一季末增长42.34%。

公募基金参与中交地产的定增项目也在某种程度上提振了市场对地产行业的信心。中交地产7月10日发布的《向特定对象发行股票上市公告书》显示，财通基金与诺德基金分别获配471.48万股和318.98万股，发行价格8.59元/股。7月15日，中交地产收盘价为7.86元。

北向资金仓位回升

从数据上看，北向资金对地产行业的持股比例已经止跌回升。

根据东方财富Choice数据，截至7月15日，北向资金所持地产标的市值合计136亿元，占到地产行业流通市值(9018亿元)的1.50%，较上半年末提高0.02个百分点，较一季末提高0.14个百分点，较年初提高0.15个百分点。

在此之前，北向资金对地产行业的持股比例自2020年底达到历史最高水平(2.42%)之后，已连续下降三年，2021年底、2022年底及2023年底分别降至1.95%、1.93%和1.35%。

从2024年以来的持仓数据来看，其对地产行业的增持主要发生在二季度之后，一季末持股比例较年初仅提高0.01个百分点，二季末则较一季末提高0.12个百分点。

三级子行业中，住宅开发行业仍是北向资金持仓最重的地产板块，但权重有所下降，截至7月15日，持仓市值为89亿元，占到所持地产板块市值的65.61%，较上半年末下降0.75个百分点，较一季末下降0.42个百分点，较年初下降5.37个百分点。

增持力度最大的板块则是商业地产，截至7月15日，所占权重为26.24%，较上半年末提高1.03个百分点，较一季末提高1.62个百分点，较年初提高5.30个百分点。产业地产、房产租赁经纪、物业管理等子行业所占权重变化不大。

具体标的上，同期北向资金持仓市值排在前五的地产标的依次是保利发展、招商蛇口、万科A、大名城及张江高科。

截至7月15日，北上资金所持A股市值为2.05万亿元，地产行业所占权重为0.66%，较上半年末提高0.01个百分点，较一季末提高0.02个百分点，但较年初下降0.08个百分点，处于历史性低位。2019年至2023年末，该项权重依次为3.40%、1.84%、1.11%、1.25%和0.74%。